人物观点
中原地产李文杰：以精品项目求生
宏观调控只能算加速房地产市场洗牌的爆发点，它和地产融资渠道的不畅同属外部因素，而土地才是最根本也是最致命的制约因素。
洗牌是趋势
《财经时报》：你如何看待房地产开发商退市的现象？
李文杰：退市的公司当中很多都是项目公司，但如此多的数量也表明房地产市场的洗牌序幕已经拉开。房地产市场洗牌是一个趋势，全国近几年来每年有几千家房地产公司被淘汰出局。尤其是到２００４年“８·３１”大限明确土地公开交易的信号后，随着前期拿地的逐渐消化，招拍挂制度的公开实施，必将会有越来越多专做项目的房地产公司面临被淘汰的命运。
《财经时报》：是不是在发达国家或者地区也有过这样的经验？
李文杰：这是行业发展的一个规律，二战过后的美国和日本也都曾经历过经济高速发展带来的房地产市场的火爆，就如现在的中国。但经过一个阶段的发展和市场的自发调节，现在的市场已经趋于理性。现在的香港地区在市场上占主导的也就是长江实业与和记黄埔这样的大公司。目前中国的市场正处于蓬勃发展的青春期，有着躁动，当然也存在着不少的问题。
《财经时报》：你认为什么因素加剧了地产市场的洗牌过程？
李文杰：最根本的是土地政策的变化，实行招拍挂以后，以前走捷径拿到土地的开发商其拿地成本就高了，有些做完了之前的项目后甚至因为长时间拿不到地就那样死掉了。宏观调控只能算加速洗牌的爆发点，它和地产融资渠道的不畅同属外部因素。银行紧缩房地产贷款的同时也在积极寻求与大企业和优质项目的合作，其业务并未真正缩小。况且在目前这种情况下真正有了好项目并不难找到投资人，所以土地才是最根本的也是最致命的制约因素。
做精品项目《财经时报》：经历洗牌后的房地产市场会呈现怎样的格局？
李文杰：最直接的是开发模式的转变，现在已经有所显现，将由单纯依靠土地的粗放开发转向做精产品的阶段，房地产市场的竞争也由单个项目的竞争转为企业间的竞争。原来在土地非公开交易的情况下，能通过自己的渠道拿到地的开发商的利润主要来自于土地增值部分，不重视产品。招拍挂之后，土地成了公开的成本，必须依靠产品的附加值来拉动利润。比如华润以２０多亿元拍得清河的那块地，根本没办法依靠土地增值来赚取利润，所以必须得投入精力做好产品。
这样一来开发商也就会更加注重一个项目的策划包装，相应地，中介咨询机构将会得到发展，这对很多谋求转型的开发商来说也是个很好的机会。
《财经时报》：“王志纲工作室”的王志纲先生也提到了“三年内将会有至少７０％的房地产企业歇业或者转行”，你是否认同这个说法？
李文杰：这个过程会淘汰掉很多过去走老路的开发商，到时真正能够在市场上保持活跃的开发商只有现有的３０％，剩下的７０％开发商即使不转行也只会惨淡经营，但并不一定都会退出。大企业和中小企业可以各得其所，小企业也有自己的生存空间，在小规模土地的开发上，中小企业的效率可能比大企业要高。另外在一些房地产刚刚起步的小城镇，中小企业也能获得自己的市场。
《财经时报》：面对这一种趋势现有的开发企业应该如何应对？
李文杰：这个趋势是客观存在的，不可避免，所以开发商首先是要在过去积累的基础上把企业的规模做大，打造品牌。比如现在的顺驰和首创。对于中小企业来讲就只能“傍大款”，寻求合作。
另外，要积极的开辟自己的融资渠道，通过和海外资金寻求合作、上市等多种渠道充实自己的资金实力。而最根本的是要形成专业团队，明确自己的市场定位和发展方向，努力形成自己的特色。
李文杰，中原地产华北地区总经理，在中原已经服务了１２年。曾经有数家企业邀请加盟房产开发，但他依然坚持做代理，从事房产研究，在业界颇有名气。
宏观调控只能算加速房地产市场洗牌的爆发点，它和地产融资渠道的不畅同属外部因素，而土地才是最根本也是最致命的制约因素。
洗牌是趋势
《财经时报》：你如何看待房地产开发商退市的现象？
李文杰：退市的公司当中很多都是项目公司，但如此多的数量也表明房地产市场的洗牌序幕已经拉开。房地产市场洗牌是一个趋势，全国近几年来每年有几千家房地产公司被淘汰出局。尤其是到２００４年“８·３１”大限明确土地公开交易的信号后，随着前期拿地的逐渐消化，招拍挂制度的公开实施，必将会有越来越多专做项目的房地产公司面临被淘汰的命运。
《财经时报》：是不是在发达国家或者地区也有过这样的经验？
李文杰：这是行业发展的一个规律，二战过后的美国和日本也都曾经历过经济高速发展带来的房地产市场的火爆，就如现在的中国。但经过一个阶段的发展和市场的自发调节，现在的市场已经趋于理性。现在的香港地区在市场上占主导的也就是长江实业与和记黄埔这样的大公司。目前中国的市场正处于蓬勃发展的青春期，有着躁动，当然也存在着不少的问题。
《财经时报》：你认为什么因素加剧了地产市场的洗牌过程？
李文杰：最根本的是土地政策的变化，实行招拍挂以后，以前走捷径拿到土地的开发商其拿地成本就高了，有些做完了之前的项目后甚至因为长时间拿不到地就那样死掉了。宏观调控只能算加速洗牌的爆发点，它和地产融资渠道的不畅同属外部因素。银行紧缩房地产贷款的同时也在积极寻求与大企业和优质项目的合作，其业务并未真正缩小。况且在目前这种情况下真正有了好项目并不难找到投资人，所以土地才是最根本的也是最致命的制约因素。
做精品项目《财经时报》：经历洗牌后的房地产市场会呈现怎样的格局？
李文杰：最直接的是开发模式的转变，现在已经有所显现，将由单纯依靠土地的粗放开发转向做精产品的阶段，房地产市场的竞争也由单个项目的竞争转为企业间的竞争。原来在土地非公开交易的情况下，能通过自己的渠道拿到地的开发商的利润主要来自于土地增值部分，不重视产品。招拍挂之后，土地成了公开的成本，必须依靠产品的附加值来拉动利润。比如华润以２０多亿元拍得清河的那块地，根本没办法依靠土地增值来赚取利润，所以必须得投入精力做好产品。
这样一来开发商也就会更加注重一个项目的策划包装，相应地，中介咨询机构将会得到发展，这对很多谋求转型的开发商来说也是个很好的机会。
《财经时报》：“王志纲工作室”的王志纲先生也提到了“三年内将会有至少７０％的房地产企业歇业或者转行”，你是否认同这个说法？
李文杰：这个过程会淘汰掉很多过去走老路的开发商，到时真正能够在市场上保持活跃的开发商只有现有的３０％，剩下的７０％开发商即使不转行也只会惨淡经营，但并不一定都会退出。大企业和中小企业可以各得其所，小企业也有自己的生存空间，在小规模土地的开发上，中小企业的效率可能比大企业要高。另外在一些房地产刚刚起步的小城镇，中小企业也能获得自己的市场。
《财经时报》：面对这一种趋势现有的开发企业应该如何应对？
李文杰：这个趋势是客观存在的，不可避免，所以开发商首先是要在过去积累的基础上把企业的规模做大，打造品牌。比如现在的顺驰和首创。对于中小企业来讲就只能“傍大款”，寻求合作。
另外，要积极的开辟自己的融资渠道，通过和海外资金寻求合作、上市等多种渠道充实自己的资金实力。而最根本的是要形成专业团队，明确自己的市场定位和发展方向，努力形成自己的特色。
李文杰，中原地产华北地区总经理，在中原已经服务了１２年。曾经有数家企业邀请加盟房产开发，但他依然坚持做代理，从事房产研究，在业界颇有名气。
