摘要:2014年前9个月，全国房地产市场依然整体低迷。在此环境下，郑州市房地产市场表现较为平稳，主要市场运行指标明显好于全国。
2014年前9个月，全国房地产市场依然整体低迷。在此环境下，郑州市房地产市场表现较为平稳，主要市场运行指标明显好于全国。一、房地产市场运行情况
1.房地产开发情况
1-9月份，全市房地产开发投资额完成1263.07亿元，同比增长27.2%；其中住宅投资840.23亿元，同比增长34.7%。商品房新开工面积1855.05万平方米，同比下降7.9%，其中住宅新开工面积1296.29万平方米，同比下降11.1%。房地产开发企业到位资金1369.23亿元，同比增长13.3%。
2.商品房投放情况
1-9月份，全市商品房投放面积1833.17万平方米,同比增长23.63%；其中商品住房投放面积1505.94万平方米，同比增长49.79%。市区商品房投放面积946.26万平方米，同比下降0.13%，其中商品住房投放面积735.35万平方米，同比增长25.65%。
3.商品房销售情况
1-9月份，全市商品房销售1345.92万平方米，同比增长13.55%；其中，商品住房销售1124.25万平方米，同比增长13.54%。市区商品房销售759.48万平方米，同比下降0.89%；其中，商品住房销售587.43万平方米，同比下降3.18%。
4.商品房价格情况
1-9月份，全市商品房销售均价为7275元/平方米；其中，商品住房销售均价为6452元/平方米。市区商品房销售均价为8982元/平方米；其中，商品住宅销售均价为7887元/平方米。
5.商品房累计可售情况
截至9月底，市区商品房累计可售面积为1490.71万平方米，同比增长24.88%；其中，商品住房累计可售面积608.01万平方米，同比增长54.06%。若按最近12个月市区商品住房月均消化面积72.12万平方米计算，郑州市区商品住房库存的消化周期为8.4个月，处于供销平衡的区间（6-12月为供销平衡区间）。
6.二手房交易情况
1-9月份，全市二手房交易面积为335.19万平米，同比下降25.91%；其中，二手住房交易面积327.11万平方米，同比下降25.74%。市区二手房交易面积为274.41万平方米，同比下降21.26%；其中，二手住房交易面积267.75万平方米，同比下降20.87%。全市二手房交易均价为6281元/平方米，其中，二手住房交易均价为6168元/平方米；市区二手房交易均价为7094元/平方米，其中，二手住房交易均价为6961元/平方米。
7.房屋租赁情况
1-9月份，全市新增非住宅租赁管理面积39万平方米，累计完成1198.8万平方米；新增住宅登记备案4531户，累计完成68012户。市区新增非住宅租赁管理面积30.3万平方米，累计完成889.1万平方米；新增住宅登记备案1412户，累计完成62343户。
8.房屋抵押情况
1-9月份，全市完成各类房地产抵押登记面积2749.05万平方米，同比增长2.2%；完成抵押登记金额1373.18亿元，同比增长10.2%；市区完成各类房地产抵押登记面积1180.82万平方米，同比下降8.7%；完成抵押登记金额720.74亿元，同比增长3.4%。
二、1-9月份郑州房地产市场特点
1.房地产开发指标逐月回升
1-9月份，全市房地产开发投资、新开工面积、开发企业资金来源等指标增速较去年同期均有所回落，但从时间看，开发企业资金来源增速自3月份、房地产开发投资增速自4月份、新开工面积增速自5月份起逐月回升。1-9月份，房地产开发投资增速较上半年提高4.5个百分点，新开工面积回升26.9个百分点，开发企业资金来源提高3.1个百分点。从全国、全省数据看，前9个月郑州房地产开发投资增速较全国、全省分别高出14.7个和10.3个百分点。
2.商品房投放持续保持高位
自4月份以来，全市商品房投放面积每月保持在200万平方米以上，而市区从5月份起商品房的月投放面积均在100万平方米以上。特别是9月份，全市及市区商品房投放面积分别达到248.31万平方米和142.72万平方米，均为本年月度最高投放量。
3.商品房销售较为稳定
从前9个月商品房销售情况看，除2月份外，其它各月销量均在154-163万平方米之间，波动不大，其中销量最高的月份出现在8月。8月初，郑州取消住房限购政策，部分受到政策限制的改善性需求和非郑州户籍人员具备了购房资格，购房需求短期放大，当月全市商品住房销售138.87万平方米，市区销售79.08万平方米，环比分别增长9.99%和19.08%。而到9月份，关于住房信贷政策调整的传闻使得一些购房者期待房贷新政，又现观望心态，导致9月份商品住房销量回落：全市商品住房销售131.54万平方米，市区销售62.99万平方米，环比分别下降5.28%和20.34%，基本恢复到取消限购之前的水平（前7个月全市、市区商品住房月均销售分别为121.98万平方米、63.62万平方米）。
4.市区商品住房价格稳中有升
进入2014年，全国部分城市房价下行，郑州市区商品住房销售均价一直保持稳中有升的态势，但8月开始价格增幅放缓：前7个月我市商品住房价格每平方米累计上涨870元，月均每平方米上涨124元，而8月、9月月均上涨63元。
5.县域市场表现好于市区
相比市区房地产市场，县域房地产市场表现更为活跃。1-9月份，县域商品房投放886.91万平方米，同比增长65.69%，商品房销售586.44万平方米，同比增长39.95%，远高于市区投放与销售量增幅；县域商品房投放和销售占全市的比重分别由去年同期的36.1%、35.35%提升至48.38%、43.57%。新郑和中牟的商品房投放和销售量稳居全市各行政区前两位，同时也是各县（市）同比增幅较高的两个县（市）。
6.户型需求发生变化
8月初郑州取消限购政策后，购房者需求出现一些变化。8-9月份，80-120平方米刚需户型的销售面积比重为50.12%，虽仍占绝对优势，但比重较1-7月份降低11.13个百分点；80平方米以下商品住房销售面积比重为12.67%，较1-7月份提高2.36个百分点；120平方米以上商品住房销售面积比重为37.21%，较1-7月份提高8.76个百分点；特别是180平方米以上的户型销售比重为9.5%，较1-7月份提高4.84个百分点，取消限购对改善性需求有明显的刺激作用。
7.非住宅供销形势好转
1-9月份，全市非住宅投放327.2万平方米，同比下降31.46%，销售221.67万平方米，同比增长13.6%，供销比为1.48：1，较去年同期的2.45：1有较大缩减；其中市区非住宅投放210.91万平方米，同比下降41.79%，销售172.05万平方米，同比增长7.86%，供销比由去年同期的2.27：1缩减至1.22：1；截止9月底，市区非住宅累计可售面积882.7万平方米，占商品房的比重由4月底（历史最高）的66.92%下滑至59.2%。从分物业情况看，写字楼以消化库存为主，1-9月份写字楼销售112.67万平方米，同比增长1.5%，供销比为0.6：1；商业用房销售55.24万平方米，同比增长19.11%，供销比为1.35：1，商业用房销售增长点主要在高新区和中原区，同比增幅分别为144.58%和76.29%。
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